没想到央企快成卷王了这几年，房地产市场供需关系发生了本质变化，置业客群的需求、结构和置业标准，较5年前出现了明显转变。住建部对此曾明确提出，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”的问题。

　　市场的剧变，倒逼行业内部掀起了一阵卷产品的风。明源君也一直在密切观察各方动向，发现不企在产品力上的发力方向，大不相同。

　　其中不少房企主要还是出于焦虑在“卷”，并没有抓住市场焦点，做产品创新东一榔头、西一棒槌，不得章法、不成体系。

　　真正有逻辑、有思考，懂得围绕客户需求来进行调优的好房子，仍然稀缺。但能做到这一点的产品，通常能够穿越周期，被客户长期坚定看好。

　　金茂就是一个典型案例，其当红“府系”产品线版本。难能可贵的是，它的迭代路径始终是紧扣市场来设计的。

　　明源君仔细研究了“府系3.0”的核心内容，并梳理了一下金茂府的迭代脉络，发现它能够成为行业内的现象级品牌，穿越周期屹立至今，不是没有理由的。

　　在“卷”产品的时代下，不少同行变着花样地对产品进行快速迭代，半年一更新、一年一体系，主打的就是一个眼花缭乱。

　　与它们相比，金茂的节奏实在太稳了。自金茂府横空出世以来，金茂就一头扎进了业主和客户群体当中，细心沉淀了十年才走到了府系3.0阶段。

　　看似更新节奏不快，但明源君认为府系3.0是真正有价值的、客户期盼的产品。为什么这么说？我们看看数据就知道了。

　　金茂一开始就是以用户需求为导向来审视产品的，在府系3.0迭代前共开展了两轮全国性的大范围调研，访谈了近1400组老业主，深访业主和客户近百组，覆盖面达到10个城市、9个行业…

　　他们甚至还围绕招行私人银行、高端商业SKP、爱马仕、gucci、蔚来等各大高净值群体喜爱的品牌展开了调研。

　　覆盖范围如此之广、样本如此充沛的客研，其实是一项极为复杂繁琐的工程，需要投入大量人力物力，并做好海量的调度和分析工作，这份诚意业内少见。

　　而从扎实的调研中，金茂获得了宝贵的数据资产，也清晰地窥见了市场深层次的变化，这就注定了府系3.0不是简单的迭代。

　　一是高净值群体的年龄结构。 金茂在全国性调研中发现，高净值群体的身份正在出现显著的年轻化趋势。30岁以下的高净值客群人数占比达到10%，较2019年的调研结果已经翻倍。39岁以下的客群占比，也增长了8个百分点。

　　当前出生于1985-1995年间的青年代际群体，已经成为了置业主力，而且95后Z世代也正在加速步入婚育置业阶段。

　　二是财富来源。 金茂发现高净值客群中来自新经济行业的群体占比，正在不断提高，这些行业有着快速造富的能力。而在年轻的置业客户当中，还有许多人的财富来源于家庭继承。

　　这个趋势在金茂自己的客户池当中，表现得更加明显。26-35岁业主的比例达到了30%以上，且从事三产、新兴行业的业主，占比超过一半。

　　这两类客户虽然价格承受能力都很强，但在观念、成长背景、生活习惯、偏好等方面却有着巨大的差异。

　　金茂发现，“新钱”群体普遍自小拥有良好的物质环境，教育背景良好或多有留学经历，生活的文化背景丰富多元。

　　这些特征使得他们对精神富足、悦己体验、高新科技、文化艺术和审美，都有着很高的要求。他们似乎具备比父辈更广阔的国际视野，也是坚定走向个人主义的一代。

　　而明源君认为，在接下来十年当中如何呼应“新钱”群体的多元化需求，以及怎样调和新老观念的碰撞，是房企产品竞争的关键决胜点。

　　但实际情况是，多数房企对“老钱”群体的研究很成熟，市面上也有足够多的产品去匹配，但对“新钱”群体的研究还远远不够。

　　金茂则在府系3.0中，调和了传统豪宅的特点和新贵阶层的个性化诉求，归纳了“一核+五美+两配套+两服务”的迭代结构，核心理念是打造“自然生长的社区”。

　　在已经亮相的府系3.0项目中，我们能够看到金茂在时代融合、兼容并蓄方面，做出了极具针对性的设计。

　　强劲的住宅黑科技系统，一直是金茂府最响亮的招牌之一。在府系3.0当中，科技IP仍然是最能代表金茂的那个内核。

　　而当下无论是青年客群还是创富一代，都越来越关注尖端科技产品，尤其在中产与富裕阶层群体当中，科技“发烧友”更是普遍。

　　金茂从温度、湿度、空气、阳光、声音、水，这六大生命元素出发，延续了12大科技体系的对家庭的呵护范围，让科技自然而然地渗透在生活的每一个细节中。

　　比如在温控方面，西安科技路金茂府落地了4大科技细节：地源热泵系统、毛细管网系统、热阻隔系统和智能控温系统。

　　这一套控温体系较传统采暖手段更为柔和舒适，而且比传统空调更加节能。智能化系统能根据气候变化自主调整室内的温湿度，实现智慧化的感知调节。

　　其PM2.5过滤效率能够实现不低于85%，而且能够利用室内余温回风排出室外，不会交叉循环进入新风系统，可以有效避免细菌交叉感染。

　　在智能系统的赋能下，业主不需要特地去在意寒热与空气问题，住宅科技会自主将室内条件维持在衡温鲜氧的舒适区。

　　实际上，现在有不少高端改善项目都开始配置各类住宅科技。但看了这么多项目后，明源君认为金茂的领先优势仍然很大。这里面有两个最重要的原因。

　　金茂是罕见的、拥有自主科技研发公司的房企。其旗下的科技创新子公司——金茂绿建，早在2012年就成立了。

　　其他房企要做科技住宅，只能被动等待新技术的研发。但金茂可以根据用户需求实时调整研发方向、调优产品细节。光这一点，就足以让金茂产品的科技含量，与同行拉开巨大差距。

　　金茂一直走在住宅科技应用的最前沿，十余年来已经沉淀储备了大量经验，面对不同项目应用上的卡点和难点，形成了非常丰富的应对经验和解决方案库。

　　这一点为客户带来的最直接的好处就是，金茂可以根据各地地理与气候条件，对项目配置进行调整，这是在集采模式下的其他同行难以复制能力。

　　新老两代高端置业客群的观念分化，甚至是“代沟”，在审美偏好上的体现是最直观的。早期豪宅的材料堆砌模式，早已不符合青年客群的喜好。

　　对于青年群体来说，用大LOGO或土豪配色来彰显气派是最拙劣的手法。不经意间露出的小标志、品牌独有的设计纹理、出自独立设计师的饰品、少有人能分辨出的小众香水，才是展现品味好方法…

　　所以我们能看到这几年，简洁优美、公建化、艺术化的设计风格，在房地产行业扩散开来。而金茂则是其中典型的国际化、艺术范审美主张的推崇者。

　　结合不同高端客群的新审美趋势，府系3.0 在户型、立面、园林、精装和车库 五个维度推出了“五美”更新，在项目整体设计语言和产品功能的定位上，作出了3个关键转变。

　　人总是在度假的时候最松弛，这也是为什么许多人有酒店情结。许多中产即使在每日生活的城市中，也会时常抽一两天时间去住五星级酒店，就是为了短暂地获得一种“在他处”的新鲜感。

　　而金茂正是做高端酒店出身的开发商，曾打造北京金茂万丽、上海金茂君悦、金茂三亚丽思卡尔顿、丽江金茂璞修雪山酒店等高端度假酒店项目。

　　而在府系3.0阶段，金茂也拿出了看家本事，把高端酒店的质感注入到了社区里，通过对标多家度假酒店，来为业主创造极致尊贵而又松弛的体验。

　　西安科技路金茂府采取了酒店式环岛落客设计，超长落客门区塑造了一种隐世大宅气质。整个区域的设计灵感来源于“兰”的抽象演绎。

　　顶部立面提取了西安文物琉璃作为视觉元素，背后的香槟色铝板景墙则采用了8000套定制镀铜格栅和1643块定制玻璃砖，能将自然光引入室内，并分隔出朦胧光感，兼顾了简洁利落与东方典雅。

　　天津金茂府也是同等配置，落客区大门内退了约 20 米，高约6米，整体面展达到了约42米的阔绰尺度，做足了门面气派。

　　上方的流线型挑檐覆盖了整个落客场地，雨雪天气业主也不用带伞，可以直接通过挑檐通道进入归家动线，直达下沉式会所归家。

　　在立面上，府系3.0也把轻量化的松弛感做到了极致。比如天津金茂府采用了大面积的落地窗与超大面宽开敞阳台，形成“光幕”般的建筑立面，让人立刻联想到现代工业设计风格。

　　极简风格的立面实际上做起来工序很复杂，因为住宅建筑受制于消防节能等要求，必须要有实体墙面的出现。

　　但为了最大化实现“镜面”效果，金茂在窗间墙、凸窗等位置外层又多衬了一层玻璃，才使得立面足够平整利落。

　　多此一道工序，施工难度大、用材成本高，但却可以最直观地为建筑带来轻量化的、与当代审美趋势相符的呈现。为了把审美焕新做到位，金茂的投入可谓不计成本。

　　当代青年群体除了具有更广阔的国际视野之外，还有一个明显的特征，就是在国潮兴起的这几年来已经不再盲目媚外，而是对传统文化拥有了更多的文化自信。

　　金茂在设计规划上兼顾了这些特征，将五星级酒店的国际化度假氛围，和传统东方意蕴相结合，做到了既要、又要、还要，从国际化与在地化两个维度，去满足当代青年客群多元化的身份认同感。

　　比如西安科技路金茂府的下沉式艺术中庭，在借鉴了隐奢酒店风格的同时，在中央水庭之上设了三棵苍劲古朴的乌柏树。

　　水庭底座由巴西奢石铺设而成，透出星星点点的碎光，在极简的现代设计当中巧妙地注入了东方禅意，强烈的艺术氛围充分满足着青年客群的颜值主义要求。

　　园林中的部分景观组团，以王维《辋川集》中的诗意场景为灵感，打造了南北向的“臻享礼仪轴”和东西向的“写意山水轴”两大轴，还规划了“五庭八院一园”的三重递进古典园林，细节之中处处彰显东方礼序。

　　府系3.0 项目的产品定位十分明确且纯粹——只做高端改善。户型基本没有高低配的情况，全部产品均为2T2、1T1的规划，很好地保证了社区圈层的纯粹性。

　　但府系3.0的一个重要理念是，改善不是户型面积的单纯放大，而是应该洞察业主从悦己到顾家的进阶需求，成为其下一人生周期的解决方案，

　　比如在开窗与阳台设计上，西安科技路金茂府结合平整的立面设计，配置了进深约1.5-2.1米的超宽幅阳台，全部实现客厅、卧室双出阳台，景观视野相当开阔。

　　在约221平方米户型中，金茂还为厨房植入了L型转角窗的设计，实现了餐厨空间180度的观景视野，与另一端的宽幅阳台相对应，做出了墅级的超开敞空间体验，效果十分惊艳，颇有美剧中的别墅气质。

　　过去，许多社区的配套相对常规，主要以少量康体设施、休憩座椅为主。而且在交楼后大多无人运维，无法满足业主群体对于社交和互动的需要。

　　面对愈发注重个性发展的高端置业群体安博体育官网，社区需要提供足够多的个性化休闲选择，才能更好地满足他们的悦己需要和对精神富足的追求。

　　基于高端客户体验为先、为氛围买单的特点，府系3.0的所有项目都遵循商业前置、“所见即所得”的原则。

　　以前放在最后才会进行招商运营的社区商业，如今在销售阶段就会提前展示，而且是实打实地完成招商，商家正式对外开门运营的那种展示。

　　比如西安科技路金茂府，就将社区入口、街区商业和外部城市界面打通，提前引入了当地知名的咖啡、休闲花店品牌。客户到访时，会立刻感受家门口松弛的citywalk氛围。

　　在悦己需求的兑现上，金茂更是做足了功夫。府系3.0的会所，可以说已经升级成了休闲综合体级的超级会所。

　　西安科技路金茂的会所面积达到了2000㎡，设置了大量功能性空间，不仅有私宴厅、健身房、泳池、瑜伽室、影音室、行政酒廊等等，还与时俱进地加入了颂钵疗愈室、冥想室等等…

　　又比如会所女士卫生间的数量是男士卫生间的2倍，并设置了独立的梳妆区域。连健身房的器械品牌，选的也是国际一线专业品牌。

　　关键是，府系3.0的会所并不是静态的空间，金茂的物业运营团队会开展深度运营服务，让空间活起来，而不是成为业主的自助设施。

　　比如物业团队可以根据业主的需要，协助邀请星级酒店或高级私厨餐厅的大厨团队，上门提供私宴服务。

　　又比如各个运动空间，物业都会定期与高端健身康体品牌合作，邀请教练老师上门提供专属的教学服务。

　　充足的休闲娱乐选择、人性化的细节设计与专属个性化服务，为所有业主的悦己需求提供了最全面的解决方案。这样一座选择多元、体验私密的休闲综合体，无疑会为业主创造更佳多样化的情绪价值。

　　明源君认为，行业重回卷产品的时代，绝对是一件好事。在这个时代中能够脱颖而出的，一定是那些能走近市场、走进客户内心的房企。

　　金茂的府系3.0，为行业展现了怎样以用户的眼光做产品，市场也已经证明，这样的产品能够不惧行情、穿越周期。

　　在比拼产品力的赛场上， 金茂十年前就已经占得了先机。据悉，在2024年府系3.0新作还将在上海、苏州、宁波、杭州等核心城市面市。相信在新的产品时代中，金茂也会是最有力的竞争者之一。